北京学区房：价量波动小，买“过道”风险大

　　为了子女教育问题，不少为人父母者在孩子刚一出生便在学区房上下足了工夫。在二手房市场成交量连续四个月下降的当下，北京学区房市场波动较小。开春后即将迎来北京幼升小、小升初划片调整，学区房似乎有升温迹象。不过，学区房的风险正在加剧，尤其是无实际居住功能的学区房。此外，在北京教育资源配置向均衡化发展的当下，高价学区房买还是不买？如果购房者购买学区房，需要注意些什么？

　　学区房风险在加剧

　　开春以来，学区房再次成为家长们关注的焦点。

　　上月底，教育部网站发布了关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知，明确2017年包括北京在内的19个重点大城市实现100%小学划片就近入学。

　　对于近几年北京严格执行的就近入学政策，有购房者无奈地表示，就近入学意味着学区房成为了孩子就读理想学校的唯一路径。为了将来孩子的教育问题，有的父母提早3年甚至5年就开始着手选择合适的学区房。

　　不过，学区房的风险也在加剧，就在1月26日，《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》（以下简称“《通知》”）开始公开征求意见，《通知》第3条明确：住宅平房申请办理房源核验时，属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验，并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况，在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注，不动产登记部门依据系统中标注信息，在不动产权证附记栏中予以记载。

　　换言之，过道学区房在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”，不是“房”，购买“过道”的家庭子女存在不能上学的风险。

　　小户型学区房换手率高

　　记者观察发现，在北京二手房市场面临降温调整的大背景下，部分学区房的成交量和价格扛得住市场波动。

　　不仅是在西城、东城、海淀这样的传统学区房热区，而且在朝阳、丰台、昌平等优质教育集中区域里，学区房的成交量也较少地受到市场波动影响。根据链家网的统计数据显示，荣丰2008、富润家园、北街家园五区等小区均位居上月北京二手房成交排行的前十名。

　　这其中，荣丰2008作为典型的学区房小区，目前成交均价为9.8万元/平方米。据小区附近的中介门店经纪人介绍，荣丰2008社区内有不少小户型房源，单价高但总价在不少家长可接受的范围内，因此即使不是买来自住，仅仅为了学位，不少家长还是选择入手。正是因为这个原因，小区的二手房换手率在周边小区也是位列前三。

　　而富润家园和北街家园五区则由于分别可以就读农大附小和北师大附小昌平附属学校而受到市场关注。这其中，北街家园五区2月份的成交量超过40套，位列北京各社区成交量排行的第二名。

　　“考虑到子女就学，区域里的房源成交一直很平稳，不太受市场波动的影响。”丰台区丰台五小划片学区内一房产中介经纪人介绍，最近一两年来，区域里的二手房成交情况一直很平稳，“有合适的房源出来就不愁卖”。

　　看少派

　　观点：市场上有声音表示，现在每年划片学区都会有不同程度调整，购买学区房不会一劳永逸。根据政策，一些不具有居住功能的学区房，可能存在上学风险。

　　学校重要，舒适的房子更重要

　　夏女士（孩子2岁，家住海淀，目前谨慎选择中）

　　从2015年开始，北京优质学校的学区变动和教育资源整合速度越来越快。在学校具体学区没出来之前，我不会贸然出手。现在一套可以用来自住的优质学区房动辄千万，而且一旦选择失误，会影响到孩子的入学。

　　对于孩子来说，学习习惯、兴趣培养还是需要父母多多用心，不是上一所名校就能解决的。现在一些对口优质中学的小学就读人数明显增加，学习环境和质量或多或少都会受到影响，这样难免本末倒置。因此从一家人的角度考虑，还是选择交通方便、生活舒服的房子更重要。

　　看多派

　　观点：在不少购房者和业内人士看来，购买学区房不仅是保证孩子教育质量的要素之一，而且学区房的保值增值能力也不可忽视。

　　早买早安心

　　孙先生（孩子5岁，家住朝阳，计划在东城购买学区房）

　　孙先生家住朝阳区潘家园附近，社区对应的小学是垂杨柳中心小学。虽然小学不错，但他听说这所小学对应的中学分别是北工大附中的几个校区，对于中学的整体环境不太满意。

　　为了能够保障孩子未来顺利升学，一直都没有过多考虑学区房的孙先生终于动了换房的念头。“可是现在换房的成本不低，加上去年北京对二套房首付比例有所提高。抛开钱的问题，一些热门学校对于落户年限也有要求，我们家闺女明年就要入学了，真应该在孩子还小的时候就早作打算。”

　　建议

　　能否贷款要看房龄

　　购买学区房的购房者往往不是一步到位，而是面临换房的问题。伟嘉安捷表示，目前二套房的贷款年限最长为25年，而城内以二环至三环为主的“学区房”都处在比较成熟的小区内，房屋的建成年代也比较早，所以房龄高，贷款时对购房人的年龄限制较高，如果购房人年龄偏大，很可能无法申请到银行贷款。此外，购房人贷款时也需要仔细甄选不同的银行，因为不同的银行对购房人的年龄限制不同，有些是贷款年限+房龄不能超过40年，有些则为30年，而且对房龄的要求也不同，有些银行不接受20年以上房龄的老房子做抵押，所以购房人一定要在贷款前首先查房屋的年龄。

　　此外，贷款之前要选择适合自己的贷款方式，在咨询贷款的人群中，70%的购房人都是名下有住房且不卖掉，再单独购买一套“学区房”，这类情况无论使用哪种贷款方式，都将被算作“二套房”，贷款的优惠力度将大幅减少。如果是经济实力中等的家庭，可以尽量选择商业贷款。由于组合贷款的办理流程过长，而购买“学区房”通常对时效性有着极高的要求，因此不推荐这种贷款方式。